В вычет по ипотечным процентам включают фактически уплаченные проценты по подходящему целевому кредиту. Общая сумма ежемесячных списаний для этого не подходит: в ней обычно есть погашение основного долга, а иногда и другие платежи. Начинать расчёт лучше с банковской справки, где проценты выделены отдельно.

Два расчёта по одной ипотеке

Покупная стоимость жилья и проценты относятся к разным составляющим имущественного вычета. Заёмные деньги, перечисленные продавцу, могут входить в подтверждённые расходы на приобретение; ожидать полного погашения основного долга для заявления покупки обычно не требуется. Процентная часть появляется по мере фактической оплаты банку.

По целевым кредитам, полученным начиная с 2014 года, предел процентных расходов составляет три миллиона рублей на человека. Вычет по процентам предоставляется в отношении одного объекта недвижимости. Неиспользованный остаток переносится по годам, но его нельзя свободно перенести на другую квартиру. По старым кредитам действуют переходные правила, поэтому дата договора важна. Условия разъясняет ФНС в материале о процентном вычете.

Не путайте лимит расходов с суммой возврата. Три миллиона рублей уменьшают подходящую налоговую базу в предусмотренных пределах. Итоговая экономия зависит от ставки и расчёта конкретного года. Утверждение, что каждому заёмщику положена одна фиксированная выплата, без анализа доходов некорректно.

Что подтверждает целевой характер

Из кредитного договора должно следовать, что деньги направлены на приобретение или строительство подходящего жилья. Сам факт залога квартиры не делает любой заём целевым жилищным кредитом. Потребительский кредит под залог уже имеющейся квартиры требует другой оценки, даже если часть денег позже использована для ремонта или покупки недвижимости.

Проверьте связь договора с конкретным объектом и документами оплаты. При рефинансировании нужна цепочка кредитов, подробно рассмотренная в статье о сохранении вычета после рефинансирования. Если банк выдал дополнительную сумму на иные нужды, её проценты нельзя без разбора приравнивать к жилищным.

Право на вычет по жилью должно уже возникнуть. Для строящейся квартиры проценты могут уплачиваться задолго до акта. Такие суммы не обязательно теряются, но их заявляют после выполнения условий; порядок приведён в статье о процентах до передачи новостройки.

Банковская справка и собственная сверка

Запросите справку о фактически уплаченных процентах за нужные календарные годы. График платежей отражает план, а не реальный итог. Досрочное погашение, каникулы, перерасчёт и возврат излишне списанного способны изменить сумму. Если справка расходится с выпиской, сначала получите расшифровку банка.

Разделите погашение основного долга, обычные проценты, неустойки, комиссии, страхование и оплату дополнительных услуг. В процентный имущественный вычет не включают все банковские расходы подряд. Сохраните первоначальный договор и изменения ставки или срока: они помогают объяснить цифры при проверке.

Документы по процентам за 2023 год и с 2024 года относятся к имущественному вычету. Унифицированные справки для социальных расходов не заменяют банковское подтверждение. Нужны также документы на приобретение жилья и сведения о ранее использованных суммах, включая вычет у работодателя.

Условный пример

В 2025 году Андрей перечислил по ипотеке семьсот двадцать тысяч рублей. По справке банка четыреста восемьдесят тысяч составили основной долг, двести двадцать тысяч — проценты, двадцать тысяч — страхование. Для расчёта процентного вычета рассматриваются двести двадцать тысяч рублей. При достаточной подходящей базе, отсутствии прежнего учёта этих процентов и ставке тринадцать процентов условный возврат по этой части составит двадцать восемь тысяч шестьсот рублей.

Если подходящей базы осталось только сто тысяч, за год используется лишь соответствующая часть, а допустимый остаток переносится. Нельзя получить недостающую сумму за счёт налога на банковские проценты за 2025 год: ФНС отдельно указывает на исключение вкладов из основной базы.

Как заполнить декларацию без дублей

  1. Определите объект, по которому используете процентный вычет.
  2. Проверьте право на жильё и целевое назначение кредита.
  3. Соберите проценты по годам до конца заявляемого периода.
  4. Сверьте уже использованный процентный вычет по прошлым декларациям.
  5. Учтите распределение супругов и суммы у работодателя.
  6. Внесите текущий расчёт в форму выбранного года и приложите подтверждения.

При обращении в 2026 году декларации за 2023, 2024 и 2025 годы не смешивают в один документ. Уже использованные проценты нельзя повторно указать как новый вычет. Проценты, оплаченные в 2026 году, относятся к последующему расчёту за этот год после его окончания.

Контрольный список

  • Из платежа выделены именно проценты.
  • Справка отражает фактическую оплату.
  • Кредит имеет подтверждённое жилищное назначение.
  • Проверены дата кредита, личный предел и выбранный объект.
  • Исключены комиссии, страхование и неустойки.
  • Остаток совпадает с прошлой историей вычета.

В «Афине» можно обсудить составление 3-НДФЛ по процентам. Напишите на afina_finans@mail.ru год покупки, дату кредита и использованные ранее суммы, чтобы определить состав работы.

Подробнее об услуге составления 3-НДФЛ.

Источники

Дата проверки: 9 октября 2026 года.