Для новостройки по ДДУ год возникновения права на имущественный вычет определяется передачей квартиры по акту. Однако для объектов, переданных начиная с первого января 2022 года, обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности. Поэтому дата права на вычет и дата, когда появляется возможность его оформить, иногда попадают в разные годы.

Четыре даты, которые нельзя смешивать

В документах новостройки обычно есть дата заключения ДДУ, внесения денег, подписания передаточного акта и регистрации собственности. Договор подтверждает участие в строительстве. Оплата показывает расходы. Акт фиксирует передачу квартиры. Регистрация завершает необходимый для обращения этап. Выплата всей цены ещё во время строительства сама по себе не позволяет возвращать налог за эти ранние годы.

Предположим, ДДУ заключён в 2023 году, квартира оплачена в 2024 году, акт подписан в декабре 2025 года, а право зарегистрировано в 2026 году. После регистрации можно обращаться за вычетом за 2025 год. Переносить первый год на 2026 только из-за даты выписки не нужно. Такие условия прямо изложены в разъяснении ФНС о новостройках.

Если передача состоялась до 2022 года, нельзя автоматически применять к ней новую связку акта и обязательной предварительной регистрации. Старые объекты требуют проверки правил своего периода. Тем более нельзя определять первый год только по дате, когда застройщик получил разрешение на ввод всего дома: квартира конкретного участника должна быть передана ему.

Как понять доступный размер

При новом праве по правилам с 2014 года основной имущественный вычет ограничен двумя миллионами рублей расходов на человека. В лимит входят покупка и разрешённая отделка, если для неё выполнены условия. Отдельный предел на каждую новую квартиру не возникает. До расчёта проверьте, не использовался ли основной вычет по другому жилью.

Возврат зависит от подходящих доходов за год и уплаченного налога. Наличие крупной суммы на счёте эскроу не означает, что налоговая перечислит такую же сумму или фиксированную долю цены. Для доходов 2025 и 2026 годов учитываются новые налоговые базы и ставки; данные прошлых периодов пересчитывают по действовавшим тогда правилам.

Если акт подписан в 2026 году, декларационный возврат за этот год оформляют после его окончания. В течение 2026 года можно проверить путь через работодателя после выполнения условий. Нельзя заранее заполнить окончательную годовую декларацию только по зарплате за первые месяцы.

Документы и их связь

Соберите зарегистрированный ДДУ с приложениями, акт передачи, сведения ЕГРН, банковские подтверждения оплаты. Если в процессе менялись номер квартиры, площадь или стоимость, приложите относящиеся к этому дополнительные соглашения. Разные строительный и кадастровый номера желательно связать документами, чтобы проверяющий увидел один объект.

Расходы до 2024 года и с 2024 года подтверждаются имущественными документами. Справка по социальным расходам, введённая для других вычетов, здесь не применяется. При уступке добавляется договор перехода прав и собственная оплата новому правообладателю. Этот комплект подробно разобран в материале о покупке по уступке ДДУ.

Если заявляются ипотечные проценты, храните кредитный договор и банковские справки за все нужные периоды. Суммы, заплаченные до передачи, проверяются отдельно; им посвящена статья о процентах до акта. Не включайте в проценты возврат основного долга и стоимость страхования.

Как подготовить первую подачу

  1. Выпишите все четыре даты из документов без округления до месяца.
  2. Определите первый налоговый год по акту и проверьте завершение регистрации.
  3. Рассчитайте собственные расходы с учётом государственной поддержки и ранее использованного лимита.
  4. Сверьте сведения о доходах за выбранный год со справками работодателей.
  5. Заполните объект в форме нужного года и приложите цепочку документов.
  6. Сохраните копию расчёта: она понадобится для переходящего остатка.

Условный пример

Антон оплатил новостройку в 2023 году, получил квартиру по акту в 2024 году, зарегистрировал право в 2025 году и впервые обратился в 2026 году. При наличии подходящего дохода он может рассмотреть декларации за 2024 и 2025 годы. Налог за 2023 год по этой покупке в обычном порядке не возвращается, хотя именно тогда были перечислены деньги. Условный пример не учитывает специальный пенсионный перенос.

Если застройщик предлагает подписать акт задним числом, это не способ законно выбрать более выгодный налоговый год. В декларацию переносят подтверждённые реальные обстоятельства. При судебном признании права или спорной передаче сначала оценивают судебные документы и правовое основание, а затем выбирают период.

Короткий чек-лист

  • ДДУ и акт относятся к одной квартире.
  • Дата акта подтверждена подписью сторон.
  • Для передачи с 2022 года выполнено условие регистрации.
  • Расходы документально подтверждены.
  • Первый год не выбран по оплате или выдаче ключей без акта.
  • Остаток вычета согласован с предыдущими заявлениями.

Подготовить 3-НДФЛ по новостройке можно с «Афиной». Для начала напишите на afina_finans@mail.ru даты ДДУ, акта и регистрации: это поможет определить подходящие годы и необходимый комплект.

Подробнее об услуге составления 3-НДФЛ.

Источники

Дата проверки: 9 октября 2026 года.