При покупке квартиры на вторичном рынке право на имущественный вычет обычно связано с годом государственной регистрации права собственности. Подписанного договора и переданных продавцу денег недостаточно, если переход права ещё не зарегистрирован. В декларации необходимо совместить подтверждённую покупку, собственные расходы и доход, к которому разрешено применять вычет.

Сначала определите год, затем сумму

Проверьте дату регистрации в ЕГРН. Если договор подписан и оплачен в декабре 2024 года, а право зарегистрировано в январе 2025 года, первую декларацию по этой покупке в общем случае составляют за 2025 год. Доходы 2024 года нельзя включить туда только потому, что именно тогда перечислены деньги. Особый перенос для пенсионеров рассматривается отдельно.

Для права, возникшего по правилам с 2014 года, основной предел расходов составляет два миллиона рублей на человека. Это размер уменьшения налоговой базы, а не обещанная выплата. Если часть лимита использована раньше, доступен только остаток. Если собственных подтверждённых расходов меньше, заявляется фактическая сумма. Общие условия перечислены в разъяснении ФНС об имущественном вычете.

Квартира должна относиться к жилой недвижимости на территории России. Покупка апартаментов с нежилым назначением не становится основанием для этого вычета из-за наличия кухни или постоянного проживания. Отдельно проверяют налоговое резидентство за заявляемый год, взаимозависимость с продавцом и бюджетные источники оплаты.

Что положить в комплект

Для обычной покупки подготовьте договор со всеми приложениями, сведения о зарегистрированном праве и документы о расчётах. Подтверждением оплаты могут служить банковские документы или расписка продавца. При аккредитиве важно показать фактическое перечисление продавцу, а не только открытие аккредитива. При банковской ячейке договор её аренды сам по себе не доказывает передачу цены квартиры.

Проверьте совпадение покупателя, продавца, адреса, суммы и назначения платежа. Если деньги переводил представитель, нужна документальная связь между его действиями и расходами покупателя. Не заменяйте отсутствующую расписку собственным объяснением, будто расчёт очевиден из регистрации. Регистрация подтверждает право, а платёжные документы отвечают на другой вопрос.

Для расходов до 2024 года и начиная с 2024 года по покупке жилья сохраняется имущественный комплект. Новые унифицированные справки для отдельных социальных расходов не заменяют договор на квартиру и подтверждение оплаты. По ипотеке дополнительно понадобятся кредитный договор и справка о фактически уплаченных процентах.

Последовательность подготовки декларации

  1. Поднимите прошлые декларации и решения по вычету, включая получение через работодателя.
  2. Установите собственную часть расходов, исключив материнский капитал и другие неподходящие источники.
  3. Получите сведения о доходах за выбранный календарный год и проверьте удержанный налог.
  4. Заполните форму именно этого года: объект, дату права, расходы, ранее использованные суммы и текущий вычет.
  5. Приложите читаемые документы, проверьте реквизиты возврата и сохраните подтверждение отправки.

Если обращаетесь в 2026 году, обычно рассматривают возврат налога за 2023, 2024 и 2025 годы, но только начиная с года возникновения права. За незавершённый 2026 год годовую декларацию пока не подают. Возможность получать вычет у работодателя в текущем году проверяется отдельно.

Начиная с доходов 2025 года нельзя переносить вычет покупки на отдельную базу процентов по банковским вкладам. Не следует считать все удержанные налоги взаимозаменяемыми: сумма возврата зависит от вида дохода и расчёта за соответствующий год. При повышенных ставках универсальное умножение расходов на тринадцать процентов также неверно.

Условный пример

Елена зарегистрировала квартиру в 2025 году и оплатила три миллиона рублей собственными и кредитными средствами. Ранее вычет не использовала. Подходящая база после других вычетов за год составляет девятьсот тысяч рублей, налог рассчитан по ставке тринадцать процентов. В этом упрощённом примере за год используется девятьсот тысяч рублей вычета, возврат составит сто семнадцать тысяч рублей, а остаток основного вычета перейдёт дальше. Цена квартиры не позволяет вернуть весь предел сразу.

Если квартира приобреталась супругами, стоит заранее разобрать распределение расходов между супругами. Если расчёт с продавцом растянут, пригодится порядок вычета при покупке в рассрочку. Эти ситуации меняют расчёт расходов, но не отменяют проверку зарегистрированного права.

Проверка перед отправкой

  • Выбран год регистрации права, а не только год договора.
  • Квартира имеет жилое назначение.
  • Подтверждена фактическая оплата продавцу.
  • Учтены прошлые вычеты и суммы у работодателя.
  • Не заявлены государственные средства и чужие расходы.
  • Возврат сопоставлен с подходящей базой и уплаченным налогом.

В «Афине» можно обсудить подготовку декларации по вашей покупке. Опишите год регистрации, способ оплаты и использование вычета ранее: afina_finans@mail.ru. Состав работы и стоимость уточняются после знакомства с документами.

Подробнее об услуге составления 3-НДФЛ.

Источники

Дата проверки: 9 октября 2026 года.